Een prachtig huis aan zee of in de bergen in het buitenland: een droom voor velen. Makkelijk is het niet. Je zult eerst het vermogen bij elkaar moeten krijgen om zoiets te kunnen betalen. Daarna moet je je lievelingsbestemming vinden. Vaak reizen mensen jarenlang rond om het land en de plek van hun keuze te bepalen. En eenmaal zover, dan begint het zoeken naar een geschikt huis dat past bij de gewenste levensstijl, de omgeving en de familiegrootte. Een zoektocht die kan uitlopen in een nachtmerrie als je het verkeerd aanpakt. Daarom vroegen we ons af aan welke gevaren je je eigenlijk blootstelt en hoe je deze risico’s het best kunt vermijden. En dat leidde ons naar Peter Beerents van Baerz Property Finders & Advisors. Zijn bedrijf behartigt namelijk de belangen van kopers in het luxe huizensegment op een geheel onafhankelijke manier. Om die onafhankelijkheid en objectiviteit te kunnen garanderen, verkoopt hij zelf niets. Hij deelde enkele wildwest-scenario’s die je als aspirant-koper liever vermijdt.
‘Een mooi, exclusief huis zoeken via internet is eigenlijk onbegonnen werk’
In hoeverre verschilt de makelaardij in het buitenland met de Nederlandse?
‘Wij zijn met 22 aankoopteams in 14 landen gevestigd, overal rond de Middellandse en Adriatische zee, de Franse en Zwitserse Alpen, in Dubai en Mauritius. Overal gelden andere wetten, gebruiken en courtages. In de meeste Europese landen betaalt alleen de verkopende partij een makelaarscourtage; gemiddeld 5%, variërend per land en situatie. Verkopende makelaars delen met aankopende makelaars. Als je bedenkt dat de meeste van onze klanten een woning kopen van tussen de 1,5 en 6 miljoen euro, met uitschieters naar 50 miljoen euro, dan begrijp je dat er altijd wel wat te verdelen valt.’ Het is dan ook niemand vreemd dat er in de aankoopmakelaardij flink wat kapers op de kust zijn. Hier zit meteen de kern van het probleem.
Waar liggen de valkuilen?
‘Het eerste probleem doet zich al voor bij het online zoekproces. Neem als voorbeeld Mallorca; daar zitten bijvoorbeeld zo’n 240 makelaarskantoren en daarnaast zijn er ongeveer 1000 cowboys die zich voor makelaar uitgeven.’ Hij vervolgt: ‘Overal in Zuid-Europa wordt elk huis door zo’n 5-10 makelaars aangeboden, en alleen degene die de deal sluit krijgt de 5% courtage. Vaak klopt op internet getoonde objectinformatie niet. Daar komt nog bij dat de cowboys dezelfde huizen van andere websites kopiëren en ook weer aanbieden om klanten te lokken. De puinhoop is dan compleet. Als koper zoek je je suf op internet, je ziet door de bomen het bos niet meer en in ruim 70% van alle gevallen staat een getoond huis al lang niet meer te koop. Wie eenmaal de moed heeft verzameld om online meer informatie op te vragen, wordt vervolgens bestookt met e-mails door tientallen makelaars. Twintig jaar gelden was internet een zegen; kopers konden zich goed in de markt oriënteren en makelaars konden kopers uit de hele wereld goedkoop bereiken. Nu is internet eigenlijk een vloek geworden. Te veel portals, te veel websites van te veel makelaars, dezelfde huizen komen 20 keer voorbij, met te veel incorrecte informatie. Een mooi, exclusief huis zoeken via internet is eigenlijk onbegonnen werk. En daar komt nog bij: je loopt het aanbod mis dat in stille verkoop staat.’
UAE. Clipping path of sky
Hoe vind je het geschikte huis dan wel? Je kunt dan toch gewoon een goed aangeschreven lokale makelaar benaderen?
‘Helaas, was dat maar zo. Kijk, het is een Nederlandse makelaar bij wet verboden om twee heren te dienen. Niemand kan zich hier voorstellen dat een verkoopmakelaar het belang van een koper kan dienen. Die verkoopmakelaar heeft de verkoper als opdrachtgever en zal daardoor bijvoorbeeld zo weinig mogelijk van de prijs afdoen. Maar onder Antwerpen wijzigt die cultuur,’ zegt hij bezorgd. ‘Hoe zuidelijker je komt, hoe meer belangenverstrengeling je gaat zien. Verkoopmakelaars die met droge ogen huizen verkopen en daarbij bijvoorbeeld beweren dat alle bouwvergunningen kloppen en het huis ook bouwtechnisch goed op orde is. Of ze vragen idiote verkoopprijzen. Neem van mij aan, hoofdzakelijk bij bestaande bouw, rammelt er in 90% van de gevallen wel iets dat je niet verteld wordt. Het is dus cruciaal dat je niets koopt dat je niet door onafhankelijke derden laat onderzoeken, anders vraag je om problemen. Ook de onderhandelingen moet je niet zelf willen doen. Je hebt er geen verstand van en kent de lokale markt niet. Wat je nodig hebt is een professioneel aankoopteam van betrouwbare, gecertificeerde mensen die je helpen bij het zoeken, het selecteren van de goeie huizen, het onderscheiden van deugdelijke makelaars en cowboys, bij je financierings- en fiscale vraagstukken, bij juridisch onderzoek, een bouwtechnische keuring, de onderhandeling en het hele transactieproces. Dat is een hele rij expertise die erbij komt kijken. En dan alles het liefst ook nog in het Nederlands!’
Is er dan zo vaak sprake van corruptie?
‘Zeker weten! In Nederland zijn we gewend aan een gecertificeerde makelaar die zijn vak professioneel verstaat en een notaris die deugdelijk onderzoek doet. Maar dit soort vanzelfsprekendheden hoef je elders echt niet te verwachten. In ongereguleerde markten met ongelofelijk veel concurrentie gaan mensen gekke dingen doen.’ Peter vertelt van een dame die een huis kocht waar geen vergunning bleek te zijn voor de aangebouwde garage en het dakterras. ‘Als nieuwe eigenaar diende ze alles op eigen kosten te verwijderen én de boete te betalen. Het komt zelfs voor dat een huis wordt verkocht door een verkoper die geen eigenaar is. En als er beslag op een huis ligt dat je koopt, ben jij verantwoordelijk voor de schulden! In de meeste landen is er sprake van je reinste maffia, ook onder zeer gevestigde namen, dus pas op. Makelaars die klanten van elkaar proberen af te pikken of een jurist die met de verkoopmakelaar bevriend is en valselijk verklaart dat een object probleemvrij is. We zien van alles gebeuren.’
Hij legt uit: ‘Zo weten verreweg de meeste kopers niet dat, zodra zij een verkoopmakelaar een e-mail sturen of opbellen voor meer informatie, hun naam door die verkoopmakelaar geregistreerd wordt. Dat betekent dat wanneer je als koper in latere instantie hetzelfde huis bij een andere makelaar wil kopen, de eerste makelaar jou als klant claimt. Pas dan begint de onderlinge strijd onder makelaars, het gevecht om courtages, die jouw belangen als koper absoluut niet dienen. Vaak ontaardt zoiets in ruzies waar je als koper helemaal geen behoefte aan hebt. Je ziet overal slangenkuilen waarin de lokale makelaars eerder hun eigen belangen voor ogen hebben, in plaats van die van hun cliënten. Daarom zeg ik altijd: blijf er verre van, shop anoniem, stuur geen e-mails onder eigen naam, bel niet vanaf je eigen telefoonnummer. Zorg dat je onbekend blijft. Beter is het om vanaf het internet de links te kopiëren van de huizen die jou leuk lijken en deze naar je eigen aankoopadviseur op te sturen. Die kan een en ander vervolgens voor je onderzoeken. Wij pleiten voor een personal home shopper. Iemand met verstand van zaken, met de juiste contacten en expertise die alles van A tot Z voor je regelt.’
‘Je kunt heerlijk achterover gaan zitten en genieten van je klantreis’
En waar vind je dan zo’n personal home shopper?
Hij lacht: ‘Die zit hier voor je! Wij hebben in de loop der tijd een prachtige organisatie neergezet die zich uitsluitend met objectieve aankoop bezighoudt. Baerz Property Finders & Advisors heeft 22 eigen vestigingen op de hot spot-locaties en werkt overal nauw samen met alle gerenommeerde makelaarshuizen, samen goed voor een vastgoedportefeuille van ongeveer 8,5 miljard euro. Kopers betalen ons meestal niets; hun volledige aankoopbegeleiding wordt bekostigd vanuit de provisiedeling met de verkoper. Er is dus zero ‘conflict of interest’. En in landen waar kopers wel een courtage betalen, betalen zij voor onze diensten niets extra. Zo blijven zij het voordeel houden van objectieve hulp, waarbij hun belang altijd voorop staat. Hiermee kun je niet alleen veel leed voorkomen. Het belangrijkste van het vinden en kopen van je droomhuis in het buitenland is namelijk dat het juist een hele plezierige ervaring is. Iets dat prettig, veilig en efficiënt is verlopen. Als je daarbij slechts één aanspreekpunt hebt die al het loopwerk voor je doet, kun je heerlijk achterover gaan zitten en genieten van je klantreis. Dat is waar wij het voor doen.’
De werkwijze van Peters bedrijf staat uitgelegd op de website van BaerzProperty.com. Wat ons betreft de beste plek om te beginnen bij de aankoop van internationaal luxe vastgoed.
Baerz Property Finders & Advisors
Gustav Mahlerplein 28
1082 MA Amsterdam
020-210 1110